不動産担保ローンで、担保価値はどう決まる

不動産担保ローンは、担保である不動産の価値を重点的に調査して、その上で融資可能かどうかの判断をします。
融資額は不動産の価値に対して約7割前後といわれています。借入する側の返済能力が加味されて、もう少し高額になるケースもあります。融資担保としての不動産評価額は、通常の売買取引のための不動産評価額の70パーセント以下になると言われています。
2000万円のマンションの担保価値は、そもそも1400万円以下になるという法則です。
さらにいえば、ホームローンが残っている不動産なら、その分も割り引いて査定されてしまいます。
具体的にいえば、2000万円のマンションを保有している人がいるとします。そのうち、1800万円のローンがまだ残っている状態で、500万円の不動産担保ローンを申込んでも、これは通りません。
優先債権が1800万円ある物件ですから、ほとんど担保としての価値が認められないわけです。このまま返済が進まなければ、競売へかけられます。最初にホームローンの貸付をしている金融機関が債権を回収しますから、もしも2番目に貸し付けをしてしまったら、その会社は貸し倒れの可能性も出てきます。
これが、同じ物件でも、すでに1800万円分のローンは返済してしまった状態で、500万円の融資を不動産担保ローンで申し込めば、融資は通りやすいでしょう。
そもそもなぜ、不動産の担保価値は、不動産の売買価格に対して7掛けになってしまうのかというと、不動産の価格というのは、古くなるほど価値が下がってしまうからとされています。
不動産担保ローンは、1年、2年で完済されるわけではないので、35年ローンとか、10年ローンといった風に長期間にわたって支払をするわけです。
その融資期間の間には、不動産価格が下落する可能性が高いというのが、その理由になっています。
物件により、さらに担保価値が下がるケースもあります。こうした担保評価は、金融機関によって標準にばらつきがあります。
少しでもまとまった金額のローンが下りないかと思っているなら、複数の金融機関をまわる必要もでてきます。

 
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